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        选址之开健身房工作室如何挑地段选房子

        广州申博(m.lugnsleep.com) 

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        兵马未动,粮草先行,不管做什么项目,预算是准备工作的第一步,工作室的预算相对比较简单,预算项目不多,大致罗列一下:

        健身工作室选址

          ·固定支出,房租、水电等,房租一般是压二付二、也可能是压三付一,各地情况不一,我准备了8个月(包括押金)的房租费用,最好能准备10个月的租金,这样比较保险些。房租只考虑4元(这里不是绝对的,需要计算产出比,同时也要顾及你的总预算)以下的。
         
          ·人员开销,也需要准备半年以上的预算,提成制的话只要算底薪就可以了,如果你找的地方比较偏一些,那么你还要考虑员工的住宿,否则招教练就会是难题。
         
          ·装修费用,这是一次性费用,不差钱的话,装修是值得投资的,钱不多的就要算的精细些了,这是个大窟窿,以后会有篇幅说到。
         
          ·器材费用,这个和装修一个道理,不差钱的可以买些好的,一般健身工作室的器材可以数得过来,类型也差不多,多看几家就知道了,买什么器材和工作室面积、课程设置、工作室定位都有关系,几项需要综合起来考虑。
         
          ·推广运营,这个比较复杂些,现在大多数工作室的模式是依靠一些流量平台从线上导流,比如百度糯米、大众点评等,有些需要收费,事先咨询一下,预留这部分的预算。
         
          ·其他费用,水、电、宽带、耗材、乱七八糟的小东西。
         
          所有费用整理成excel表格,能详细的就尽量详细,详细不了的就往大的写,多一些冗余,钱多准备些没用坏处,少了就麻烦了。
         
          其实预算不是那么容易写的,在做预算前,我已经基本确定了需要租的场地的面积范围、装修风格、所要购买的器材种类和品牌等,这些是需要花很多时间去调研的。这里先说下工作室的面积,面积决定了工作室能容纳多少学员同时上课,关系到你的收入天花板,但也不是面积越大越好,最小建议150平以上(是使用面积哦,现在很多商用房的得房率只有60%多),差不多可以容纳4-5名学员同时上课(1对1私教),再多的话当然可以挤,但是用户体验就差很多了。大于150平需要慎重考虑,还是成本问题,考察了不少工作室,其实教练闲置率还是很高的,平均一天能上4节课以上的凤毛菱角,你可以很容易的算出投入与产出比,是不是可以支撑大面积的房租。场地是私教工作室最重要的环节之一,
         
          准备策划开工作室后,就开启了全城寻房的工作,毕竟,工作室的位置、格局基本可以确定你能否赚钱甚至能开展的项目,选址有很多不确定性,但是有以下几点在选址找房前是需要确定下来的:


        1. 工作室模式
        比如开体能工作室和康复工作室对场地要求肯定不一样,要开空中瑜伽工作室,那么层高是硬指标,如果要砸轮胎,那就要考虑底层,等等,可以结合自身的模式来考虑选址的前提条件。
        2. 定位人群
        一定要了解你的潜在用户以及他们在哪,在CBD商务区开一家廉价工作室显然不靠谱,是做商务区还是居住区,是小白用户还是硬核用户都有很大差别。
        3. 大概区域
        要考虑和你住所的距离和交通,如果每天去工作室的路上要耗费2小时,除了浪费时间外,也是非常耗费精力的事情,尽可能找近的,当然如果你是租房住就不存在这些问题了。
        4. 预算
        其实预算不是自己有多少钱就是多少预算,预算是算出来的,就是要看投入产出比,比如在市中心租金肯定贵,但是人多,所以市中心的预算高一些也合理,关键是要看你预算的房租成本能否被利润涵盖掉(以后再说说工作室怎么算账)
         

        什么是好地段?
          健身工作室开一半关一半,一点也不夸张,地段几乎是绝大多数原因,所以地段是开一家工作室要考虑的首要也是最重要的原因,是不是一个好地段的判定方式有很多,说几点我觉得比较靠谱的方式:
         
          1.附近3公里范围覆盖了多少小区,可以打开百度地图看,再找几家做的不错的工作室,看看他们周围3公里的小区是不是比你选的地方还要多些?
         
          2.附近有没有商业健身房,如果有2、3家商业健身房在附近,说明这个地段八九不离十了。
         
          3.交通是否方便,如果几分钟就能步行到地铁线,那你的工作室能吸引的不仅是周边人群了,还可能吸引地铁沿线的人群。
         
          4.远离高速路、断头路,尽量选择被社区或写字楼包围的区域,四周都可以有流量进入,如果靠着高速路或断头路,也意味着失去了至少1/4的流入路径。
         
          5.观察一下所选区域内健身房的人数,上午下午晚上都要观察一下,如果连晚上来健身的人也不是很多的话,就要考虑一下了,也许这个区域在未来几年会成熟,现在是不是能支撑你的运营呢?
         
          6.考虑下所选区域的工作室密度,现在的工作室正趋于同质化,如果在一堆工作室扎堆的地方再去凑热闹就没必要了。
         
          以上6点可能不足以帮你筛选出好的地段,好的地段还需要你多走多看...
         
        什么是好房子?
        其实没有好房子的定义,因为对于不同业态的工作室,好房子的定义是不同的,所以这里就以一家普通的健身工作室为例来说,看看哪些因素是在租房时必须考虑的: 
         
        1. 毛坯房还是装修房,除非接手其他工作室,否则尽量选择毛坯的,装修成本小,装修周期短。
        2. 层高要足够,建议尽量选4米左右的层高,2米5那种标准办公楼层高不适合开工作室。
        3. 是否有上下水,很多写字楼是没有上下水的,所以如果准备隔淋浴间的话,是否有上下水必须要问清楚。
        4. 是否能装空调,部分玻璃外墙的写字楼不允许业主自己装空调的,一般有中央空调,但有些物业可能周末和下班后是不开中央空调的,这个需要特别注意,第一次租房的话很少会考虑到这点。
        5. 停车是否方便,发现很多住的很近的会员来健身都是开着车的...
        6. 房屋结构和采光,尽量避免选择各种怪异造型的房屋,以免空间浪费,这里需要说下采光很重要,客户进来后看到工作室是否宽敞亮堂是决定是否买单的重要因素。
        7. 房屋承重与隔音,如果大重量的器械或者要经常摔器械的尽量选底层,再高的层高楼上砸杠铃,楼下都能听的清清楚楚的。
        8. 租房前问清楚物业和房东是否能用来开设工作室,有些房东是会介意的,租房时问清楚,签订合同时也要写明。
        9. 建筑面积与使用面积,租房时说的面积都是建筑面积,你实际能拿到手使用的是使用面积,使用面积/建筑面积就是得房率,有些得房率只有60%,就是你花了租200平方的钱,实际只有120平方。
        10. 楼层,之前有说过底层一般来说比较适合开工作室,但是写字楼的2、3层也是可以的,再高就不推荐了,尤其到了早高峰,上下电梯等待时间很长,用户体验就会很差。
        11. 承重梁和墙体,如果你的工作室需要在顶上或墙上安装需要承重的架子或器械的,那尤其要注意,一定要问清楚墙体是混凝土还是泡沫墙,后者是不能承重的。
        12. 是不是一个好物业,可以先问下已经入住的公司,看看他们对这里的物业的看法,我知道有些物业的管理是非常混乱的,电费水费是随意收取的,而且还要你预支下个月的电费,别惊讶,这还是在上海。
         

        如何找到好房子?
        寻址常见渠道:
        1.中介公司
        虽需要付出一定费用,但好在省了心,价格谈判有了中间人,房子的“安全”更有确保。城市越大越发达,中介服务也相应越专业与发达;小型城市的中介可能覆盖范围较小,不专业(个体户或无证),更依靠人际关系纽带作为信息来源与背书保证。
         
        2.通过亲友熟人等人脉寻找。
         
        3.自己寻找,如58同城、百姓网、当地生活服务网站或论坛、街边布告、报纸广告等等。

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        兵马未动,粮草先行,不管做什么项目,预算是准备工作的第一步,工作室的预算通常是房租水电,器材,和装修,但想赚钱,关于工作室成败的最关键因素是地段和房子。

        如何开设一个中小型健身房或健身工作室 
        本文从开设健身工作室的顾客定位、价格定位、投资定位、选地址、设计及装修、采购健身设备、健身教练和销售与推广招聘、后期管理及运营。

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